Er zijn drie soorten erfpacht: tijdelijk, voortdurend en eeuwigdurend. 

• Tijdelijke erfpacht betekent dat de grondeigenaar na een bepaalde periode weer beschikking over de grond krijgt. Dit komt vaak voor bij woningen in de natuur, langs waterwegen en op landgoederen. 
  
• Bij voortdurende erfpacht staat de erfpachtcanon vast voor een bepaalde periode, vaak 50 of 75 jaar. Wanneer die periode is afgelopen wordt het erfpachtrecht opnieuw uitgegeven (de heruitgifte), waarbij de grondwaarde en de jaarlijks te betalen canon opnieuw worden vastgesteld. Bij een nieuwe taxatie van de grond kan de waarde – en daarmee de canon – omhooggaan.
  
• Sommige gemeentes bieden de mogelijkheid om een voortdurend erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Dan worden grondwaarde en canon opnieuw vastgesteld en staat de waarde van de grond voor eeuwig vast,  het erfpachtrecht wordt voor onbepaalde tijd vastgelegd. De jaarlijks te betalen canon kan wel variëren, bijvoorbeeld stijgen met een periodieke indexering of door periodieke aanpassing van het canonpercentage. Ook kan het mogelijk zijn de erfpacht voor eeuwig af te kopen, dan vervalt de canonbetaling. Je bent dan officieel geen eigenaar van de grond.  
  
  Tevens zijn er gemeentes die de mogelijkheid bieden de erfpacht af te kopen en ook eigenaar te worden van de grond.

Veel erfpachtrechten in Den Haag hebben een contractperiode van 75 jaar. In 1986 voerde de gemeente een stelsel van eeuwigdurende erfpacht in dat, na aanpassingen in 1993 en 2008, nog steeds van kracht is. Dit betekent dat na  afloop van de erfpachtperiode, de tijdelijke erfpacht wordt omgezet naar eeuwigdurende erfpacht.

Er vindt een grondwaardetaxatie plaats en de actuele grondwaarde wordt dan bepaald. De gemeente Den Haag heeft bepaald dat, vanwege de waardedrukkende werking van bestaande opstallen, maximaal 55 % van de grondwaarde de basis vormt voor de berekening van de canon. Het op dat moment geldende canonpercentage bepaalt vervolgens de hoogte van de jaarlijkse canon.

Afkoop van de erfpacht is eveneens mogelijk, evenals, onder voorwaarden en alleen wanneer de erfpacht is afgekocht, het eigendom van de grond te verwerven.

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt het canonpercentage elke 5 jaar aangepast, rekening houdend met ontwikkelingen in de rentes voor  hypothecaire leningen ,
zie ook :  vaststelling canonpercentage en overige erfpachtkosten 2023

In 2022 werd het canonpercentage voor nieuwe erfpachtcontracten bepaald op 0,9%, in 2023 op 4 %. Erfpachters kunnen vanaf 15 jaar voor het einde van hun erfpachtcontract een aanbod voor een nieuw eeuwigdurend erfpachtrecht aanvragen. Zie ook: https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/erfpachtcontract-loopt-af-binnen-15-jaar.htm).

Erfpachters ontvangen circa 2,5 jaar voor het einde van het lopende erfpachtcontract informatie over het proces van haar uitgifte en een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst. Vervolgens ontvangen zij een concreet aanbod voor eeuwigdurende erfpacht. Dit proces wordt hier beschreven: https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/erfpachtcontract-loopt-af-binnen-5-jaar.htm. Ten behoeve van de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten vindt een actuele taxatie van de grondwaarde plaats. 55 % van dit bedrag vormt de basis voor de jaarlijkse canon, die wordt berekend met het op dat moment geldende canon percentage.

De waarde van de grond ligt voor eeuwig vast. Het canonpercentage (en dus ook de hoogte van de canon) wordt vastgelegd voor 5 jaar en elke 5 jaar geactualiseerd. Het canonpercentage is het gemiddelde van het rentepercentage per 15 november van:
a) door de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten te verstrekken lineaire leningen met een looptijd van 20 jaar en wederzijdse renteaanpassing na 10 jaar;

b) hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie, ter hoogte van maximaal 70% van de taxatiewaarde, met een rentevaste periode van 5 jaar en bij eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door lening-verstrekkende instellingen.

https://denhaag.raadsinformatie.nl/document/12139960/2/RIS313864+Erfpacht+-+vaststelling+canonpercentage+2023+en+overige+erfpachtkosten

Afkoop van de erfpacht is eveneens mogelijk, evenals, onder voorwaarden en alleen wanneer de erfpacht is afgekocht, het eigendom van de grond te verwerven.

Haagse erfpachters brachten de volgende bezwaren naar voren:

• Erfpachters krijgen weinig begrijpelijke informatie over de heruitgifte en pas in een laat stadium, dat wil zeggen twee en een half jaar voor heruitgifte van de erfpacht.
• Zij worden geconfronteerd met plotselinge sterke kostenstijgingen, door een hoge taxatie van de grond en de daarmee samenhangende canon. 
• Door deze hogere uitgaven komen de investeringen in duurzaamheid in de knel, terwijl deze zeer noodzakelijk zijn voor de oudere huizen waar het om gaat.
• Begin 2023 is door taxateurs de grondwaarde berekend door een vergelijking met prijzen van nieuwbouwwoningen in andere wijken op een piekmoment (2022) in de huizenmarkt. Er zijn twijfels, van erfpachters maar ook van taxatiedeskundigen, of deze taxatiemethode realistisch en terecht  is.
• Het canonpercentage was  in 2022 nog 0,9 % maar is in een jaar gestegen naar 4%, en in 2023 dus ruim 4 keer zoveel. Dezelfde berekeningsmethode pakt het ene jaar heel anders uit dan in het andere jaar. Bij een grondwaarde van 100.000 euro zou de de jaarlijkse canon  in 2022 900 euro worden en in 2023 4000 euro.
• Er ontstaat financiële onzekerheid door de 5 jaarlijkse aanpassing van het canonpercentage.
• Erfpachters kunnen gezien de hoge grondwaardes de erfpacht niet afkopen.
• Zonder afkoop van de erfpacht daalt de marktwaarde van de woning.

De ervaringen tot nog toe leren dat er nog veel te verbeteren valt zoals bijvoorbeeld:

• Informatie : Het is belangrijk huizenkopers veel beter te informeren over de gemeentelijke erfpachtregels en de financiële consequenties ’van het kopen van een huis met erfpacht;
• Tijdigheid: Informeer de erfpachters ruim van te voren over naderende einde van het erfpachtcontract en de opties die zij hebben;
• Kosten : hanteer een grondtaxatiemethode die de erfpacht betaalbaar houdt en vermijd schoksgewijze verhoging van erfpachtkosten. Maximeer de canonverplichting tot een redelijk bedrag en doe dit ook voor het afkoopbedrag;
• Keuzemogelijkheden: creëer meerdere afkoopmodellen, bijvoorbeeld door ook de mogelijkheid te bieden om de erfpacht in termijnen of gedeeltelijk af te kopen en niet alleen het volledige bedrag in een keer;
• Voorspelbaarheid: verander de huidige manier van het berekenen van het canonpercentage (namelijk naar de stand van hypothecaire leningen op 15 november), die te schokgevoelig is en verminder de frequentie van aanpassing van het canonpercentage (nu elke 5 jaar).

Momenteel telt de gemeente Den Haag in totaal circa 77.000 erfpachtcontracten. Van ongeveer 46.000 erfpachtrechten is de canonbetaling afgekocht en 31.000 erfpachters betalen canon. Van deze laatste groep worden 13.000 rechten heruitgegeven tot 2035. De overige 18.000 erfpachtercontracten werden reeds heruitgegeven in eeuwigdurende erfpacht, met vijfjaarlijkse herziening van het canonpercentage.

Een eerste groep heeft in 2023 reeds een aanbieding ontvangen. Ongeveer 1.000 erfpachters in de wijk Bohemen, 300 in de wijk Binnenstad en 30 in de wijk Waldeck zullen in 2023 ook een aanbieding ontvangen.

Er zijn ongeveer 13.000 erfpachters waaraan de grond vanwege aflopende rechten in de periode tot 2035 opnieuw uitgegeven dient te worden. Conform het beleid gebeurt dat dan in eeuwigdurende erfpacht, tegen niet alleen een geactualiseerd canonpercentage, maar ook een geactualiseerde (opnieuw getaxeerde) grondwaarde.

Van circa 1.500 erfpachters loopt het recht af in 2025. Zij krijgen volgens de planning en de erfpachtvoorwaarden dit jaar een aanbieding gebaseerd op een nieuwe taxatie. Het college van B&W besloot op 20 december 2022 tot heruitgifte/omzetting van in totaal 1475 erfpachtcontracten in de wijken Belgisch Park, Bezuidenhout, Binnenstad, Bohemen, Moerwijk West, Rivierenbuurt Noord en Waldeck.

https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/overige_bestuurlijke_stukken/803009?parent_event=1001215

Nee, dat is niet hetzelfde.

Erfpacht is het recht om de grond van de gemeente voor een bepaalde periode te gebruiken tegen betaling van een canon. Het is mogelijk de canon verplichting af te kopen, door in één keer een groot bedrag te betalen. U bent dan echter nog geen eigenaar van de grond, de gemeente blijft dan eigenaar van de grond.

Erfpachters kunnen in een aantal gevallen eigenaar worden van de grond. Voor het omzetten van erfpacht naar eigen grond heeft de gemeente Den Haag de volgende voorwaarden:

• Uw woning, bedrijf, kantoor of winkelpand moet in een gebied liggen waar de gemeente de grond wil verkopen. Dat kunt u checken op een kaart die wordt vermeld op de website van de gemeente https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/van-erfpacht-naar-eigen-grond.htm
• Er moet een actueel bestemmingsplan zijn voor dit gebied.
• Het moet gaan om een 1e uitgifte van grond, of u moet een eeuwigdurend erfpachtcontract hebben van ná 1986. En de canonverplichting moet zijn afgekocht voor de gehele duur. Heeft u dat niet? Dan moet u uw huidige contract eerst laten omzetten naar een eeuwigdurend recht. Lees hiervoor de informatie: Erfpachtcontract loopt af binnen 15 jaar.
• Bij woningen: U bewoont als eigenaar zelf de woning. De erfpachtgrond kunt u alleen kopen wanneer u als erfpachter de woning alleen zelf (met uw gezinsleden) bewoont.
• Bij een bedrijf, kantoor of winkelpand: U bent een kleine ondernemer. Dat bent u als het bedrijf, kantoor of winkelpand voldoet aan de 3 volgende voorwaarden:
  • de bruto vloeroppervlakte, op basis van de basisregistratie WOZ, is kleiner dan 500 vierkante meter en
  • het ligt in een woonstraat of aan een doorgaande weg
  • het functioneel ondergeschikt is aan het hoofdgebouw
• Bij appartementen kunt u de grond kopen als:
  • alle appartementsrechten in het gebouw voldoen aan de voorwaarden die hierboven staan
  • en de aanvraag wordt gedaan door of namens de Vereniging van Eigenaren
• U kunt geen grond kopen die bestemd is voor bepaalde functies, zoals voor sociaal maatschappelijk functies.

Hiermee zijn een aantal kosten gemoeid:

1. Ten eerste is het noodzakelijk de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van de grondwaarde.
2. De koopsom (koopprijs) van de grond wordt bepaald door de WOZ-waarde per individueel adres tegen een vast bedrag. Zie voor de tarieven de website van de gemeente Den Haag. De koopsom wordt elk jaar vastgesteld. In 2023 varieert deze van € 625 voor een woning met WOZ waarde tot € 200.000, tot € 6.254 voor een woning met een WOZ waarde van € 1.000.000 of meer.
3. Het kan zijn dat u bovenop de koopprijs een bedrag moet betalen, als het bestemmingsplan uitbreiding van de bebouwing of andere functies toelaat.
4. Daarnaast zijn er de notariskosten, overdrachtsbelasting, kadasterkosten en eventuele taxatie- en hypotheekkosten.

In de Tweede Kamer is het onderwerp diverse keren besproken.  Zo heeft de Tweede Kamer in 2021 verzocht om de ontwikkeling van een handelingskader voor gemeenten bij erfpacht waarbij de rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en transparantie voor erfpachters beter geborgd worden.  Vervolgens onderzocht Deloitte in 2022, in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de algemene erfpachtbepalingen van 24 gemeenten en inventariseerde men de visie op erfpacht van gemeenten en kredietverstrekkers. Minister De Jonge van Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft een handreiking toegezegd. Deze handreiking moet helpen om meer eenduidigheid te creëren bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en het borgen van de rechten van erfpachters verbeteren. De handreiking biedt gemeenten handvatten waar zij op moeten letten wanneer zij hun erfpachtbeleid of erfpachtvoorwaarden opstellen of actualiseren.

https://open.overheid.nl/documenten/ronl-f39b2738d1cd723adb8616e090644a8253c9017b/pdf

https://www.vvponline.nl/nieuws/handreiking-over-erfpacht-in-de-maak

In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onderzocht  Deloitte in 2022 de algemene erfpachtbepalingen van 24 gemeenten en inventariseerde men de visie op erfpacht van gemeenten en kredietverstrekkers.

Het rapport vat de bevindingen als volgt samen:

• Op grond van de inventarisatie kan worden geconcludeerd dat de transparantie van de algemene erfpachtbepalingen vatbaar is voor verbetering. Gemeenten maken namelijk weinig gebruik van een leesstructuur, en de rekensystematiek van de canon en het canonpercentage zijn zelden beschreven.

• Uit de inventarisatie blijkt dat ten aanzien van rechtsbescherming kan worden geconcludeerd dat een erfpachter (juridische) mogelijkheden heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij (in situaties anders dan conversie). Bijna alle onderzochte gemeenten maken gebruik van een deskundigenregeling. Een ‘formele’ deskundigenregeling zou door de erfpachter echter kunnen worden ervaren als een hoge drempel.
• Ten aanzien van rechtszekerheid zijn verschillende zaken onderzocht, waarbij met name de volledige canonherziening aandacht behoeft. De bepalingen omtrent canonherzieningsmomenten doen in beginsel geen afbreuk aan de rechtszekerheid.
  
  De herziening kan echter wel afbreuk doen aan de financiële zekerheid die een erfpachter meent te hebben, nu de canonverplichting als gevolg van de herziening (afhankelijk van de situatie) met relatief significante schokken kan veranderen.
  
  https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/11/18/rapportage-onderzoek-algemene-erfpachtbepalingen

Rotterdam
Tot 2002 sloten mensen die in Rotterdam gingen wonen of er hun bedrijf vestigden, een tijdelijk erfpachtcontract af met de gemeente. In een tijdelijk erfpachtcontract is het gebruik van de grond afgesproken voor een bepaalde periode, tegen betaling van een vergoeding (canon). Voordeel daarvan was dat je de grond niet zelf hoefde te kopen. Tijdelijke erfpacht was lange tijd een middel om wonen en bedrijvigheid in Rotterdam te stimuleren. In 2002 veranderde het grondbeleid. De gemeente heeft toen besloten om nieuwe grond alleen nog in eigendom of in eeuwigdurende erfpacht (afhankelijk van de functie die is toegestaan op de grond) uit te geven.

Tijdelijke erfpachters die eigenaar zijn van een woning of van een pand met een commerciële functie – zoals kantoor, winkel of horeca -, hebben sindsdien de mogelijkheid om de grond te kopen. Eigenaren van panden op bedrijventerreinen, van panden met een maatschappelijke functie (zoals musea en sporthallen) en van sociale huurwoningen, kunnen hun tijdelijke erfpacht omzetten naar eeuwigdurende erfpacht. Ook is het mogelijk de erfpacht voor een periode af te kopen: dat kan voor 50, 75 of 99 jaar, afhankelijk van het erfpachtcontract.

Een erfpachter van grond met daarop een huis, bedrijfsruimte of kantoor kan op elk moment een aanvraag doen bij de gemeente Rotterdam voor het kopen van de grond. Kopen van de grond kan voor de functies wonen (met uitzondering sociale huurwoningen) of overige functies: kantoor, horeca of winkel. Dit geldt niet voor bedrijfsruimten op bedrijventerrein, sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed. Voor deze functies kan een erfpachter een verzoek indienen voor het omzetten naar eeuwigdurend erfpacht. https://www.rotterdam.nl/erfpacht

Utrecht
In Utrecht bestaan 3 soorten erfpachtrechten. eeuwigdurende, voortdurende en tijdelijke erfpachtrechten.
– Bij voortdurende erfpachtrechten betaalt de erfpachter een jaarlijkse canon die de gemeente om de 10 jaar aanpast. Na afloop van het , veelal 50 jarige, erfpachttijdvak begint een nieuw erfpachttijdvak van 50 jaar. Het is echter ook mogelijk de toekomstige canonbetalingen voor erfpacht (gedeeltelijk) af te kopen of ‘vast te klikken’, door over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Door het betalen van de gehele afkoopsom koopt men de erfpachtcanon voor altijd af. Door de erfpachtcanon vast te klikken kan de erfpachtcanon in de toekomst nooit meer wijzigen.
– Bij tijdelijke erfpachtrechten betaalt men een jaarlijkse canon die om de 10 jaar wordt aangepast,  een vaste jaarlijkse canon of de erfpachter kan kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen. – Er zijn meerdere regelingen, de erfpachter kan de canonverplichting in de meeste gevallen afkopen. Daarnaast kan eeuwigdurende erfpacht kan onder voorwaarden omgezet worden naar vol eigendom.

De gemeente Utrecht geeft de grond van koopwoningen in nieuwbouwprojecten tegenwoordig niet meer in erfpacht uit, maar in volledig eigendom.

https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/uw-koopwoning/erfpacht-voor-particulieren/

Amsterdam
In Amsterdam gaat het in de meeste gevallen om voortdurende erfpacht of eeuwigdurende erfpacht.
Beide types erfpachtrechten sluit je af voor onbeperkte tijd, maar bij voortdurende erfpacht wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw gekeken naar de actuele grondwaarde om daar de erfpachtkosten op aan te passen. Bij eeuwigdurende erfpacht worden de erfpachtkosten nog maar een keer bepaald.

Bij voortdurende erfpacht gaat na afloop van een contractperiode een nieuwe periode van voortdurende erfpacht in. Aan het begin van het tijdvak bepaalt de gemeente wat de grond waard is, wat de jaarlijkse canon wordt of wat de afkoopsom voor de erfpachtcanon is. De canon wordt berekend door de grondwaarde van het perceel te vermenigvuldigen met het op het moment van uitgifte geldende canonpercentage. Dit canonpercentage is gerelateerd aan de rente op de kapitaalmarkt. Als deze rente stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. Hoe langer de canon vaststaat, hoe hoger het canonpercentage. Dit principe is vergelijkbaar met de hypotheekrente. Tegenover zekerheid voor langere tijd staat een hoger percentage. De voortdurende canon wordt in veel gevallen geïndexeerd, dat wil zeggen aangepast aan de inflatie. Afhankelijk van de algemene bepalingen die van toepassing zijn is dit een jaarlijkse, 5-jaarlijkse, 10-jaarlijkse of 25-jaarlijkse aanpassing.

Sinds eind 2017 is het in Amsterdam mogelijk om van voortdurende erfpacht over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. De toekomstige canon kan binnen dit stelsel worden vastgezet of direct worden afgekocht. Het canonbedrag wordt alleen nog  aangepast aan de inflatie.

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/?vkurl=erfpacht

Hypotheekverstrekkers willen graag weten wat precies de erfpachtsituatie is voordat zij kunnen besluiten welk bedrag je kunt lenen. De erfpachtlasten verlagen het maximale leenbedrag. Heb je bijvoorbeeld de canon afgekocht of moet je elk jaar erfpachtcanon betalen? In dat laatste geval kun je ongeveer 20 keer het jaarlijkse bedrag minder lenen dan normaal. https://www.hypotheker.nl/begrippenlijst/wet-en-regelgeving/erfpachtcanon/

Als de erfpacht tijdelijk is afgekocht, kijkt de geldverstrekker naar de periode van afkoop. Als de tijdelijke afkoop afloopt tijdens de hypotheekperiode, dan zal het krijgen van een hypotheek lastiger zijn, want het is onbekend hoe hoog de canon zal worden. Dat is een risico voor de geldverstrekker. Ook kan de hypotheekverstrekker vragen om een heruitgifte op verzoek. U dient dit verzoek in voor het opnieuw uitgeven van het recht van erfpacht. Dit betekent dat de grond opnieuw getaxeerd wordt en de gemeente u een aanbieding doet. Als het recht van erfpacht al eeuwigdurend is geregeld, is een verzoek tot heruitgifte niet nodig. Is er eeuwigdurende afkoop? Dan heeft de erfpacht geen invloed, omdat er geen lasten zijn.  https://www.independer.nl/hypotheek/info/orientatie/erfpacht

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft sinds 1 januari 2023 regels opgesteld, waaraan nieuwe erfpachtcontracten moeten voldoen. Carla Muters, voorzitter van NHG, legt uit. ‘’Op dit moment is er überhaupt geen toezicht op gemeentelijk erfpacht constructies. Dat wordt namelijk niet als financieel product gezien. Wij stellen nu eisen over de voorspelbaarheid van het canon. Een voorbeeld daarvan is een jaarlijkse indexering, dus dan weet je als erfpachter dat dit jaarlijks een klein beetje toeneemt, maar niet met een hele grote sprong ineens.’’ https://radar.avrotros.nl/uitzendingen/gemist/item/haagse-erfpachters-zijn-geschokt-door-extreme-erfpacht-verhoging-door-gemeente/